В подготовке многоквартирного дома к отопительному сезону участвуют три стороны: собственник помещения, управляющая организация и поставщик коммунальной услуги. И, казалось бы, с первого взгляда очевидно, что общее имущество заканчивается там, когда начинается конкретная квартира. Перегоревшую лампочку в подъезде должна заменить УК, а в квартире — житель. Трещины на фасаде, вываливающиеся межпанельные швы, отсутствие утеплителя на чердак, нарушенная вентиляция — всё это тоже должна устранять управляющая организация.
С инженерными сетями все сложнее. Есть непрерывные коммуникации, которые идут от теплоисточника до батареи. Хорошо, когда система работает, как часы, но вопросы начинаются, когда возникает неисправность. Точку, до которой за коммуникации отвечает поставщик ресурсов, жителям, не знающим досконально нюансы законодательства, определить не так просто. Этим иногда пользуются нерадивые управленцы, заставляя собственников платить за ремонт того, что обязаны содержать сами. Но действующие законодательство признаёт общим имуществом все системы, которые задействованы в обслуживании более одной квартиры.
В состав общего имущества входят следующие элементы внутридомовой системы отопления:
Со стояком, который идет через все квартиры, все понятно — за него, бесспорно, отвечают жилищники. А вот с самими батареями все не так однозначно.
«Если на трубах, ведущих к радиатору, есть вентили, а перед ними существует перемычка, и собственник может без ущерба для соседей отключить свою батарею, то ответвление за перемычкой и вентилями — это зона ответственности владельца помещения. Их ремонт и замена — забота собственника. Если вентиля нет, то работы по устранению течи, а если потребуется демонтаж старого и установка нового радиатора, должны проводиться управляющей организацией. Эти батареи являются частью общедомовой системы отопления, так как от их работоспособности зависит снабжение ресурсом более одного помещения в доме».
Также, отмечает Андрей, например, в Красноярске есть такие дома, через подвалы которых проходят транзитные тепловые сети. Несмотря на то, что эти коммуникации находятся в границах дома, это имущество поставщика тепла. За их исправность и ремонт отвечает ресурсоснабжающая организация, она же будет возмещать ущерб дому и жителям, если случится авария.
В состав общего имущества входят следующие элементы внутридомовой системы горячего и холодного водоснабжения:
стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства;
общедомовые приборы учёта холодной и горячей воды;
первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на сетях.
Жители отвечают за ту часть системы горячего и холодного водоснабжения, которая начинается от вентиля, перекрывающего доступ ресурса в квартиру, и включает ИПУ и трубы, ведущие к кранам.
«Важно, что сам первый запорный вентиль также является общедомовым имуществом. В некоторых городах управляющие организации пытались через суд доказать, что этот вентиль задействован в обслуживании одной квартиры, поэтому за него должен отвечать собственник. Но попытки оспорить первый абзац пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (документ утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) не увенчались успехом. По мнению служителей Фемиды, перекрытие вентилей влияет на всю внутридомовую систему водоснабжения, а значит, эта запорная арматура, как написано в действующем законодательстве, общее имущество, и отвечает за нее управляющая организация».
Ну и, разумеется, жители должны помнить, что сам факт, что общедомовые трубы горячего и холодного водоснабжения проходят через их квартиры, не означает, что за эти коммуникации отвечает собственник. Это общедомовое имущество, и в случае необходимости их ремонт и замену должна производить управляющая организация.
В состав общего имущества входят следующие элементы внутридомовой системы водоотведения:
канализационные выпуски;
фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);
стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки;
ответвления от стояков до первых стыковых соединений;
другое оборудование, расположенное на этих сетях.
Ответственность жилищников заканчивается сразу за первым раструбом (тройником) стояка, проходящего через все квартиры. Ресурсники несут ответственность за сети, которые начинаются с места входа канализационных выпусков в первый смотровой колодец.
В состав общего имущества входят следующие элементы внутридомовой системы электроснабжения:
вводные шкафы, вводно-распределительные устройства;
аппаратура защиты, контроля и управления;
общедомовой прибор учёта электрической энергии;
этажные щитки и шкафы;
элементы освещения помещений общего пользования (лестничные клетки, подвалы, тамбуры), а также придомовой территории;
электрические системы установки систем дымоудаления;
системы автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов.
Что касается внутриквартирной проводки, то ответственность жилищников заканчивается в том месте, где установлен индивидуальный прибор учёта электрической энергии. Если счётчика нет, то границей считаются выходные соединительные клеммы автоматических выключателей в щитке.
Если со стороны квартиры общедомовая система электроснабжения заканчивается на индивидуальном приборе учёта, то со стороны улицы — местом соединения общедомового счетчика с электрической сетью, входящей в дом. Если общего прибора учета в доме нет, то, как и с случае с системой отопления и водоснабжения, граница проходит по внешней стене дома, если иное не оговорено договором о разграничении ответственности, подписанным между жилищниками и ресурсниками.
«Здесь главное правило следующее: общей собственностью является то оборудование и те сети, которые обеспечивают ресурсом конкретный дом. Если спорный участок ещё и даёт свет, к примеру, соседнему павильону, то он не может принадлежать жителям»
Несмотря на то, что в действующем законодательстве максимально подробно описано, за что отвечает поставщик ресурса, за что управляющая организация, а за что собственник, бывают ситуации, когда какие-то инженерные коммуникации по бумагам не принадлежат никому и оказываются бесхозными. В таком случае жители имеют право инициировать их передачу в муниципальную собственность. Для этого нужно обратиться в администрацию города.
